Проблемы организации ипотечного бизнеса в России

Материалы » Ипотека недвижимости » Проблемы организации ипотечного бизнеса в России

Ипотечному бизнесу в РФ насчитывается несколько лет. За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые, по сути, таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества - дело верное, эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам России.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федеральных и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:

- защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

- снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;

- субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;

- освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;

- безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;

- оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

- вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;

- оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой ставке по сравнению с кредитной.

Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция будет выше 20 % в год (в январе 2000г. она составляла 1,8 %, в течение года она не превысила 20 %), поэтому предпринятые шаги правительства по обузданию инфляции до 10-15 %в год дадут возможность улучшить состояние ипотеки в России. В противном же случае, мы получим замкнутый круг, когда высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции.

В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед считался долгожданный закон об ипотеке. Хотя анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что и без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, Закон об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Хотя опыт показывает, что законы не только не решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее.

Последнее утверждение можно отнести и к Гражданскому кодексу РФ, и к Закону об ипотеке. Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до 1 года; статья 292 гласит, «что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». А в Законе об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настоящее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год, а по валютным счетам -от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового не возврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обращаются к долгосрочному кредитованию объектов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека.

Статьи по теме:

Страхование имущества юридических лиц
Страхуются? · Недвижимость (здания и сооружения) · Внутренняя отделка · Мебель и предметы интерьера · Бытовое и электронное оборудование · Производственное (промышленное) оборудование · Стационарное техническое оборудование · Товарно-материальные ценности От чего можно застраховаться? Стр ...

Цели и стратегии развития
Цель Росгосстраха: стать абсолютным лидером российского рынка страхования, закрепить репутацию надежной, солидной и динамично развивающейся компании. Основной стратегией и долгосрочной целью ОАО Росгосстрах является развитие страхования для обеспечения защиты имущественных интересов юридических л ...

Проблемы, связанные с рисками
Многие из крупнейших компаний не только России, но и мира понесли в последнее десятилетие значительные потери рыночной стоимости. Эти потери зачастую являлись результатом неспособности предвидеть, хеджировать и управлять различными рисками. В стремительно меняющихся экономических и правовых услови ...